การซื้อขายที่ชะลอความร้อนแรงลงจะทำให้นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องการความยืดหยุ่นมากขึ้นในการประเมินโอกาสการลงทุน รวมถึงทางเลือกในการเข้าถึงเงินกู้
บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เปิดเผยว่า ในปี 2568 นี้ การขยายตัวของการลงทุนซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยมีแนวโน้มที่จะกลับเข้าสู่ภาวะปกติ จากปัจจัยต่างๆ ได้แก่ การมีโรงแรมคุณภาพดีใหม่ๆ เพิ่มเข้ามาในตลาด ในขณะที่อัตราการเข้าใช้บริการและอัตราค่าห้องพักรายวันเฉลี่ยอยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจสำหรับผู้ประกอบการ ซึ่งทั้งหมดนี้ได้ลดความร้อนแรงของตลาดการซื้อขายโรงแรมที่เคยทำสถิติสูงสุดในปี 2567 ที่ผ่านมา โดยคาดว่าในปีนี้ ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยจะมีมูลค่า 13,000 ล้านบาท ใกล้เคียงเกณฑ์เฉลี่ยในอดีต
เจแอลแอลคาดการณ์ว่า ในปี 2568 กรุงเทพฯ จะยังคงเป็นหัวเมืองหลักที่มีมูลค่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมสูงที่สุด โดยจะมีสัดส่วนคิดเป็นเกือบ 60% ของมูลค่าการซื้อขายที่เกิดขึ้นทั้งหมดในประเทศไทย เจแอลแอลยังประเมินด้วยว่า รายการซื้อขายที่จะเกิดขึ้นทั้งหมด จะมีขนาดหรือมูลค่าเฉลี่ยต่อรายการที่ 1,800 ล้านบาท สูงขึ้น 80% จากค่าเฉลี่ย 10 ปี ที่มีมูลค่า 1,000 ล้านบาทต่อรายการ นอกจากนี้ คาดว่า รายการซื้อขายที่เกิดส่วนใหญ่ในปี 2568 จะเป็นธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมเดี่ยว (ไม่ใช่การซื้อขายหลายโรงแรมในพอร์ตเดียว) เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นในปี 2567 ที่ส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายโรงแรมเดี่ยวเช่นกัน ซึ่งรวมถึงโรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพฯ สุขุมวิท ที่เป็นการซื้อขายโรงแรมเดี่ยวที่มีมูลค่าสูงสุดในประเทศไทย ซึ่งเจแอลแอลเป็นที่ปรึกษาการขาย
เจแอลแอลระบุว่า ในปี 2567 ที่ผ่านมา ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยมีความคึกคัก “มากเป็นพิเศษ” ซึ่งหนุนโดยแรงส่งที่แข็งแกร่งในภาคการท่องเที่ยว และผลประกอบการที่เติบโตในภาคธุรกิจโรงแรม โดยความต้องการซื้อที่พุ่งสูงขึ้นจากนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ ดันให้มูลค่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยในปี 2567 พุ่งขึ้นทุบสถิติใหม่ที่ 22,000 ล้านบาท ตอกย้ำสถานะของไทยในการเป็นหนึ่งในตลาดหลักสำหรับการลงทุนซื้อขายโรงแรมในภูมิภาค
ในปี 2568 นี้ มีแนวโน้มว่า กลุ่มโรงแรมระดับไฮเอ็นด์จะมีผลประกอบการในระดับคงที่ ในขณะที่กลุ่มโรงแรมราคาประหยัดและระดับกลางจะยังคงมีผลประกอบการที่ดีขึ้น อย่างไรก็ดี ปริมาณการลงทุนซื้อขายที่คาดว่าจะชะลอตัวลงสู่ภาวะปกติมากขึ้นในปีนี้ อาจนำไปสู่การเปิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับนักลงทุนและผู้ประกอบการ เกี่ยวกับทางเลือก และวิธีการจัดหาเงินกู้และเงินทุนสำหรับการพัฒนาเพื่อสิ่งแวดล้อม
คุณพิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานบริหารฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก จากกลุ่มบริการการลงทุนด้านโรงแรมของเจแอลแอล (JLL Hotels & Hospitality Group) กล่าวว่า “ภาคธุรกิจโรงแรมไทยมีปัจจัยพื้นฐานที่น่าดึงดูดใจอย่างมากสำหรับนักลงทุน ดังจะเห็นได้จากรูปแบบการลงทุนที่คาดว่าจะมีความหลากหลาย และการบูรณาการวิธีการต่างๆ ที่สร้างสรรค์และมีความคล่องตัวมากขึ้นในการเข้าถึงเงินกู้ ทั้งนี้ สำหรับภาคการท่องเที่ยวที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย กลไกต่างๆ ด้านการจัดสรรเงินทุน มีบทบาทสำคัญอย่างมาก ทั้งสำหรับการขยายการเติบโต การปรับปรุงโรงแรม และการพัฒนาโครงการใหม่ โดยปัจจุบัน เราพบว่า มีทางเลือกมากขึ้นในการเข้าถึงเงินทุน ซึ่งนอกเหนือจากธนาคาร ยังมีสถาบันการเงินกลุ่ม non-bank ที่สามารถให้การสนับสนุนทางการเงินแก่นักลงทุนและผู้ประกอบการโรงแรมที่ต้องการเงินทุนเพื่อรองรับความต้องการในภาคการท่องเที่ยว”
เจแอลแอลระบุว่า กลุ่มธนาคารพาณิชย์ขยายวงเงินสินเชื่อระยะยาวมูลค่าสูงในอัตราดอกเบี้ยที่แข่งขันได้ ภายใต้กรอบด้านกฎระเบียบซึ่งกำกับดูแลโดยธนาคารแห่งประเทศไทย ทั้งนี้ สำหรับภาคธุรกิจโรงแรม ธนาคารเหล่านี้โดยทั่วไปเน้นที่การให้สินเชื่อแก่การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีความมั่นคง และมีกระบวนการต่างๆ ด้านการประเมินและตรวจสอบสถานะโครงการอย่างครอบคลุม ส่วนการออกสินเชื่อระยะยาวโดยทั่วไปจะเน้นให้ความสำคัญกับหลักทรัพย์ประกัน ซึ่งมักจะเป็นตัวโรงแรมเอง ประกอบกับเงื่อนไขที่ผู้กู้สัญญาว่าจะปฏิบัติ
ส่วนสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคาร (non-bank) ซึ่งรู้จักกันในรูปของบริษัทลีสซิ่ง บริษัทเงินทุน และบริษัทสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการภาคอุตสาหกรรมเฉพาะกลุ่ม ได้แสดงบทบาทที่กระตือรือร้นมากกว่าในการสนองตอบความต้องการของผู้กู้ และให้ความคล่องตัวได้มากกว่า สถาบันการเงินประเภทนี้กำลังได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนมากขึ้น ในฐานะที่เป็นแหล่งเงินกู้ที่มีความยืดหยุ่นและสร้างสรรค์กว่า ซึ่งสามารถรองรับกลุ่มโครงการโรงแรมที่ไม่ใช่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบรรดาธนาคารพาณิชย์ แม้โดยทั่วไป อัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงิน non-bank จะสูงกว่า สอดรับกับความเสี่ยงที่สูงกว่าเช่นกัน แต่สถาบันการเงินประเภทนี้มักจะสามารถจัดแพคเกจสินเชื่อได้ตามความต้องการของผู้กู้ อนุมัติได้เร็วกว่า และมีเงื่อนไขที่ยืดหยุ่นกว่า ซึ่งตอบโจทย์ธุรกิจโรงแรมที่มีรายได้ขึ้นลงตามฤดูกาล
นอกจากนี้ จากการที่ทั่วโลกตระหนักมากขึ้นถึงประเด็นปัญหาด้านสิ่งแวดล้อม รัฐบาลของประเทศต่างๆ ตลอดจนถึงสถาบันเงินกู้และผู้กู้ ได้ให้ความสำคัญมากขึ้นเกี่ยวกับผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจและการพัฒนาก่อสร้างโครงการโรงแรม ปรากฏการณ์นี้ ได้ทำให้มีธนาคารหลักๆ ของไทยและสถาบันเงินกู้ระหว่างประเทศบางราย เสนอสินเชื่อสำหรับการพัฒนาเพื่อสิ่งแวดล้อมให้กับธุรกิจโรงแรมในประเทศไทย พัฒนาการที่เกิดขึ้นนี้ สะท้อนให้เห็นประเด็นต่างๆ ที่นักลงทุนให้ความสำคัญเร่งด่วน และเป็นการเตรียมการเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงที่คาดว่าจะมีขึ้นในอนาคต ในส่วนที่เกี่ยวกฎระเบียบข้อบังคับด้านสิ่งแวดล้อม
คุณ YouRee Park รองประธาน ฝ่ายบริการที่ปรึกษาและบริหารสินทรัพย์ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก จากกลุ่มบริการการลงทุนด้านโรงแรมของเจแอลแอล กล่าวว่า “ความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมกลายเป็นประเด็นที่ได้รับการให้ความสำคัญมากกว่าที่เคย ทั้งในหมู่เจ้าของและผู้ประกอบการโรงแรม รวมถึงผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอื่นๆ ในวงกว้าง ทั้งนี้ ข้อผูกพันต่างๆ ตามสัญญาที่ตกลงกับผู้ให้กู้และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง สำหรับการขอสินเชื่อเพื่อการพัฒนาด้านความยั่งยืน ยึดตามกรอบของมาตรฐานการจัดกลุ่มกิจกรรมสำหรับประเมินการดำเนินธุรกิจที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อมที่กำหนดขึ้นโดยธนาคารแห่งประเทศไทย ดังนั้น การดำเนินตามข้อผูกพันดังกล่าว จะสะท้อนให้สาธารณะได้เห็นถึงการให้ความสำคัญอย่างจริงจังในประเด็นด้านความยั่งยืน ซึ่งจะเป็นประโยชน์อย่างมากต่อภาพลักษณ์ขององค์กรและการได้รับความไว้วางใจจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง”
ดาวน์โหลดรายงานฉบับเต็มได้ที่ : https://www.jll.co.th/en/trends-and-insights/research/ thailand-hospitality-financing-guide-2025
ภาพ: คุณพิมพ์พะงา ยมจินดา (ขวา) รองประธานบริหารฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก จากกลุ่มบริการการลงทุนด้านโรงแรมของเจแอลแอล, คุณ YouRee Park (ซ้าย) รองประธาน ฝ่ายบริการที่ปรึกษาและบริหารสินทรัพย์ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก จากกลุ่มบริการการลงทุนด้านโรงแรมของเจแอลแอล
